Mª Begoña Peris Martínez
Ingeniero Agrónomo
Máster en Economía Agroalimentaria y Medio Ambiente por la Universidad Politécnica de Valencia
Resumen:
El RD 1492/2011 que entró en vigor el 25 de octubre de 2011 regula la Valoración de suelo rural y valoración en situación de suelo urbanizado en caso de expropiaciones. El presente artículo recoge las fases a seguir en la Valoración en situación de suelo rural

Palabras clave: valoración, suelo, rural, expropiación, agrícola, reposición

En virtud del RD 1492/2011 quedan derogadas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan o contradigan lo establecido en el presente Real Decreto, y en particular el Título IV sobre «Valoraciones » del RD 3288/1978 del 25 de agosto por el que se aprobó el Reglamento de Gestión Urbanística.

El Reglamento, que entró en vigor el 25 de octubre de 2011, analiza en su capítulo III la «Valoración en situación de suelo rural» y en su capítulo IV la «Valoración en situación de suelo urbanizado» y es obligado en caso de expropiaciones.

En el presente artículo analizaremos la Valoración en situación de suelo rural, distinguiendo las siguientes situaciones: cuando se trate de suelo en situación de suelo rural; cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad; corrección al alza de los valores obtenidos anteriormente; valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural cuando no participan en la obtención de rentas.

Palabras clave: valoración, suelo, explotación, agrícola, rural, expropiación, reposición

Cuando el suelo estuviera en situación rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación,entendiendo por renta real la que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo a su estado y actividad en el momento de la valoración, y como potencial, la que puede ser atribuible a la explotación de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.

Atendiendo al reglamente, distinguimos los siguientes casos:
A)Cuando se trate de suelo en situación de suelo rural
B)Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad
Posteriormente se analizará:
c)Corrección al alza de los valores obtenidos anteriormente
D)Valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural, cuando deban valorarse con independencia del mismo, es decir, no participan en la obtención de rentas.

A)Cuando se trate de suelo en situación de suelo rural, se valorará mediante la capitalización de la renta anual real o variable de la explotación ( artículos 9 y 11), de la siguiente forma:
La Renta Anual Real o potencial de explotación se calcula según la siguiente fórmula:
R=I-C
siendo:
R la renta anual o potenncial de explotación en euros por hectárea
I=Ingresos anuales de explotación en euros por hectárea
C= Costes anuales de explotación en euros por hectárea

o bien puede calcularse, cuando exista información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural, aplicando la fórmula:
R= Ca+DM
siendo:
Ca: canon de arrendamiento o compensación anual satisfechos al propietario por el uso de la tierra en euros por hectárea
DM= valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendatario o usuario del suelo rural en euros por hectárea.

Para el cálculo de la capitalización de la renta de la explotación utilizaremos la siguiente expresión:
V=R1/(1+r)1 + R2/(1+r)2+….+Rn/(1+r)n
siendo:
V=Valor de capitalización en euros
R1, R2,…Rn= Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la vida útil, en euros
r=tipo de capitalización
n= número de años

*Cuando se considere una renta de la explotación , R, constante a lo largo del tiempo, la expresión anterior se transformará en:
V=R/r
siendo: V=Valor de capitalización en euros
R=Renta anual constante de la explotación en euros
r=tipo de capitalización

Ahora analizaremos lo tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural , de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, siendo éstos los siguientes:
a) con caracter general se utilizará el tipo de capitalizació r1

«Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios entre 2 y 6 años», que se puede consultar en la web del Banco de España o en BOE.
b)cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, siendo éste el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 (ya hemos visto donde consultarla), por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento, según el tipo de cultivo o aprovechamiento

c) cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas, comerciales industriales y de servicios, se utilizará como tipo de capitalización, r3, resultado de multiplicar el tipo de capitalización r1 por un coeficiente corrector que debe ser determinado en función de la naturaleza y características de cada explotación de acuerdo con el riesgo previsible de la obtención de rentas, en base a estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en el ámbito territorial. Este coeficiente corrector no podrá ser inferior a 1 y el resultado de su aplicación sobre r1 , expresado en porcentaje, no podrá ser superior a 8.

Nota: En caso que deban de utilizarse diferentes tipos de capitalización consecuencia de desarrollar en el suelo rural dos o más actividades se procederá de la siguiente forma:

a)cuando sea posible separar los ingresos y costes de cada actividad , se aplica el tipo de capitalización correspondiente a cada actividad sobre cada renta de cada actividad, sumando loos valores resultantes.
b)cuando no sea posible separar los ingresos o los costes correspondientes a cada actividad, puede aplicarse sobre la renta del conjunto de las actividades, un tipo de capitalización ponderado en razón de la participación de las distintas actividades en la obtención de la renta

B)Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración y, por consiguiente, no se pueda determinar una renta real o potencial, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de este Reglamento, es decir:el valor del bien se determinará capitalizando una renta teórica, R0, equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre, según la siguiente expresión:
V= R0/r1
Aunque no lo dice el reglamento,a nuestro entender, en lugar de terreno improductivo cuyo valor va a ser muy bajo, podría considerarse como uso potencial del suelo, pastizal de secano, lo que nos daría una renta Ro que puede obtenerse de la tabla de CANONES ARRENDAMIENTOS MEDIO DE LOS PASTIZALES DE SECANO POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS, Anejo 1F.1 de la publicación «Encuesta Canones de Arrendamiento Rustico 2010» del Ministerio de Agricultura (adjunta), y aplicarle a r1 el coeficiente corrector por pastizales de Anexo I del reglamento (0,51), quedando pues V=Ro/(r1*0,51).

C)*CORRECCIÓN AL ALZA:El valor del suelo calculado en los casos A y B puede ser corregido al alza aplicando un factor de corrección por localización de la forma establecida en el art 17 del Reglamento que resumimos de la siguiente forma:
Vf=V.F1
siendo Vf=Valor final del suelo en euros
V=Valor de capitalización de la renta en explotación calculada en los casos A o B, en euros
F1=factor global de localización
F1 debe obtenerse del producto de los tres siguientes factores de correcció U1, U2 , u3 , y no puede ser superior a 2.
F1=u1*u2*u3<=2
siendo:
u1=factor de corrección por accesibilidad a núcleos de población:
u1=1+(P1+P2/3)*(1/1000000)
siendo P1 el nº de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km a vuelo de pájaro.
P2 el nº de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y menos de 40 km medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales
u2: factor de corrección por accesibilidad a centros de actividad económica , cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y transporte (puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril y complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionada con la actividad de la explotación, u2 se calcula
u2=1,6-0,01*d
donde d=distancia kilométrica desde el inmueble a valorar utilizando las vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. La distancia nunca será superior a 60 km.
y u3: factor de corrección por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, considerando como tales aquellos que sean de protección de la legislación aplicable y en todo caso los incluidos en la Red Natura 2000.
de forma que u3=1,1+0,1*(p+t)
siendo: p=coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística, comprendido entre valores 0 y 2, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajística o valores culturales, históricos, arquelógicos y científicos.
y t= coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades. Estará comprenndido entre 0 y 7 . Se aplicará únicamente cuando se acredite según planes de ordenación territorial que los terrenos pueden efectuarse actividades distintas a las agropecuarias o forestales que incrementan su valor.valores comprendido entre 0 y 7, según la influencia del régimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelo, mayor t cuanto mayor es esa influenciaa.

D)edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural, cuando deban valorarse con independencia del mismo, se tasarán de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de este Reglamento que dice:

La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente expresión:
V = VR – (VR – VF). β
Siendo:
V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.
VR = Valor de reposición bruto, en euros.
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros.
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación

El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

3. El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.

4. El coeficiente corrector β, por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II , tabla del siguiente tipo:

clasificando el estado de conservación en normal, regular, deficiente o ruinoso.

Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes. b) Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. c) Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. e) Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.
Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación
la jvida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III

Vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones
vida útil máxima(años)

Edificaciones y construcciones:
Edificios de uso residencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Edificios de oficinas y administrativos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Edificios comerciales y de servicios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  50
Edificios industriales y almacenes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 35
Casetas, cobertizos, tinglados, barracones y similares de construcción liviana fija . ..30
Viales, patios pavimentados, aparcamientos al aire libre y similares . . . . . . . . . . . . .. 40
Pozos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Infraestructuras de transporte sobre raíles, carriles y cable . . . . . . . . . . . . . . . . .  50
Parques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Vallado:
Madera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Alambre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  20
Otros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Instalaciones:
Instalaciones eléctricas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Instalaciones de almacenamiento, tratamiento y distribución de fluidos . . . . . . . . . 35
Otras instalaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20